08.05.2007 Рассылка № 104

Примет ли арендатор НДС к вычету?

Для того чтобы арендатор мог принять к вычету сумму НДС по коммунальным услугам и другим сопутствующим договору аренды услугам, таких как услуги связи, услуги по охране и уборке арендуемых помещений, электроснабжение и др., предъявленные ему арендодателем, необходим счет-фактура. При данном варианте расчетов арендатор может получить счет-фактуру только от арендодателя.

Учитывая последние разъяснения Минфина России, арендатор может столкнуться с проблемой отказа в вычете сумм НДС, предъявленных ему арендодателем, в стоимости платежей, уплачиваемых сверх арендной платы, поскольку арендодатель не вправе выставлять арендатору счет-фактуру, т.к. реализация данных услуг им не производится.
Напомним, что еще ранее Минфин России высказывал аналогичное мнение по возмещению арендатором расходов на оплату электроэнергии.

Финансисты дали обоснование таким разъяснениям: «учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и потому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет НДС, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает» (Письма Минфина России от 06.09.2005г. № 07-05-06/234, от 03.03.2006г. № 03-04-15/52).

Такой вывод базировался на разъяснениях ВАС РФ:
- «арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, т.к. он как абонент получает электроэнергию от энергоснабжающей организации (Постановление Президиума ВАС РФ  от 06.04.2000г. № 7349/99) и
- «абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию» (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.1998г. № 5905/98).

В связи с этим позиция Минфина такова, что относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые согласно договорам аренды, к операциям по реализации товаров для целей НДС оснований нет. Значит, в данном случае отсутствует объект налогообложения, арендодатель НДС не начисляет, счет-фактуру по электроэнергии, потребленной арендатором, не выставляет. Арендатор, не имея счета-фактуры, НДС принять к вычету не может.

Аналогичный подход по расходам на электроэнергию Минфин распространил и на все коммунальные услуги, услуги связи, а также услуги по охране и уборке арендуемых помещений (Письмо Минфина России от 24 марта 2007г. № 03-07-15/39).

Однако вряд ли с такой позицией, по нашему мнению, можно согласиться. 

Деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных и других сопутствующих договору аренды услуг, следует рассматривать как посредническую, т.е. арендодатель выступает посредником, уполномоченным лицом – комиссионером либо агентом между поставщиком услуг и арендатором, о чем говорилось и Постановлениях Президиума ВАС РФ, на которые ссылался в своих письмах Минфин.

Стоит обратить внимание на то, что хотя арендодатель самостоятельно и не реализует коммунальные услуги, он выполняет функции посредника и потому обязан выставить счет-фактуру на имя арендатора, в котором отражаются показатели счета-фактуры, выставленного посреднику продавцом (Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, Книг покупок и Книг продаж при расчетах по НДС (утв. Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000г. №914) и Письмо МНС России «О применении счетов-фактур при расчетах по НДС» от 21.05.2001г. №ВГ-6-03/404). 

Также подтверждает данную позицию и судебная практика. Поскольку гражданским законодательством не запрещено перевыставление абонентом (арендатором) счетов на оплату коммунальных услуг субабоненту (субарендатору), то субарендатор вправе принять к вычету НДС по коммунальным услугам, выделенный в счетах-фактурах арендатора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.12.2005г. № А56-37483/04).

Налогоплательщику-арендатору в такой ситуации опасаться нечего. Арендодатель не только может, но и должен выставить арендатору счет-фактуру, на основании которого арендатор примет НДС к вычету. При этом эксперты отмечают, что в договоре аренды необходимо предусмотреть обязанность арендодателя по обеспечению арендатора коммунальными и иными сопутствующими договору аренды услугами, приобретаемыми от имени арендодателя, но за счет и по поручению арендатора.

Светлана Радифовна Хусаинова
специалист по налоговому праву
ООО «Юридическая фирма «Ардашев и Партнеры»
8 мая 2007г.